Pourquoi le neuf demande moins d'apport
Les banques demandent le plus souvent que l'apport couvre au moins les frais d'achat. Dans le neuf, ces frais sont beaucoup plus bas : environ 2 à 3 % du prix chez le notaire, contre 7 à 8 % dans l'ancien.
| Pour un logement à 250 000 € | Neuf | Ancien |
|---|---|---|
| Frais de notaire estimés | 6 250 € (2,5 %) | 18 750 € (7,5 %) |
| Apport pour couvrir ces frais | 6 250 € | 18 750 € |
Estimations courantes ; le montant exact dépend du prix, du département et des frais de prêt. Certains promoteurs offrent les frais de notaire sur une partie de leurs programmes.
Les prêts qui remplacent une partie de l'apport
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : sans intérêts, il finance une partie du prix d'un appartement neuf pour les primo-accédants, selon les revenus et la zone. Il réduit le montant du prêt bancaire et donc la mensualité. Calculer mon PTZ.
- Le prêt Action Logement : jusqu'à 30 000 € à 1 %, pour les salariés d'une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus, sous conditions de ressources (Action Logement).
- L'épargne salariale : un plan d'épargne entreprise peut être débloqué par anticipation pour l'achat de la résidence principale.
Les deux règles que suivent toutes les banques
Depuis 2022, les banques appliquent les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) :
- Taux d'effort de 35 % au plus, assurance emprunteur comprise : vos mensualités de crédit ne dépassent pas 35 % de vos revenus nets.
- Durée de 25 ans au plus, avec jusqu'à 2 ans de différé supplémentaire quand l'emménagement est postérieur au prêt, ce qui est le cas d'un achat sur plan.
Chaque banque peut déroger à ces règles pour 20 % de ses prêts par trimestre, dont une partie est réservée aux primo-accédants. Un dossier solide sans apport reste donc finançable, mais il doit convaincre sur le reste : stabilité des revenus, gestion des comptes, reste à vivre.
Ce que la banque regarde quand l'apport est faible
- Des comptes sans découvert sur les trois derniers mois.
- Une épargne régulière, même modeste : elle montre que la future mensualité est tenable.
- Un loyer actuel proche de la future mensualité : c'est la meilleure preuve de votre capacité de remboursement.
- Un contrat de travail stable, période d'essai terminée.
L'avantage du chantier
En VEFA, le prix est payé par étapes, au rythme de la construction. Pendant le chantier, vous ne remboursez que les intérêts des sommes déjà versées, ou rien si la banque accepte un différé total. Ces mois laissent le temps de continuer à épargner avant la première vraie mensualité. Calculer mes appels de fonds.
Questions fréquentes
Peut-on acheter un appartement neuf sans apport ?
C'est possible mais plus difficile : la banque finance alors aussi les frais de notaire et la garantie. Un dossier sans apport passe le plus souvent grâce aux dérogations accordées aux primo-accédants, avec des revenus stables et des comptes bien tenus.
Le PTZ compte-t-il comme apport ?
Non : c'est un prêt, qui s'ajoute au prêt bancaire. Mais il finance une partie du prix sans intérêts, ce qui réduit la mensualité et améliore votre taux d'effort.
Quel apport prévoir pour un appartement neuf ?
Le plus souvent, de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie du prêt, soit environ 3 à 4 % du prix dans le neuf. Le reste dépend de votre banque et de votre dossier.
Les frais de notaire offerts suppriment-ils le besoin d'apport ?
Ils le réduisent fortement. Restent en général les frais de garantie du prêt et de dossier, que la banque peut demander de couvrir.