Simulateur · fiscalité au 13 octobre 2026
Investissement locatif : nue, LMNP, Jeanbrun ou LLI
Choisissez votre dispositif, décrivez votre projet : vous obtenez votre effort d'épargne, vos impôts et votre enrichissement à la revente. Calcul immédiat, sans inscription.
1. Choisissez votre dispositif
Les règles fiscales appliquées et les limites du calcul
Les règles appliquées
| Scénario | Ce qui est calculé | Texte |
|---|---|---|
| Location nue | Micro-foncier : 30 % d'abattement si les loyers ne dépassent pas 15 000 € par an. Réel : charges, intérêts et assurance déduits ; le déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le reste est reporté 10 ans sur les revenus fonciers. | CGI, art. 31, 32 et 156, I-3° |
| Meublé (LMNP) | Micro-BIC : 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € de loyers. Réel : charges et amortissement de l'immeuble (hors terrain, frais d'achat compris) et du mobilier ; l'amortissement ne peut pas créer de déficit, l'excédent est reporté. Prélèvements sociaux de 18,6 %. À la revente, les amortissements de l'immeuble déduits réduisent le prix d'acquisition. | CGI, art. 50-0, 39 C et 150 VB, III ; CSS, art. L136-8 |
| Jeanbrun | Logement neuf dans un immeuble collectif, loué nu en résidence principale au moins 9 ans, sous plafonds de loyer et de ressources. Amortissement de 80 % du prix (20 % de terrain) : 3,5 % par an en loyer intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social, dans la limite de 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an et par foyer. Régime réel obligatoire. Acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. À la revente, les amortissements réduisent le prix d'acquisition. | CGI, art. 31, I-1°-i, créé par la loi de finances pour 2026, art. 47 ; CGI, art. 32 et 150 VB, III |
| LLI | TVA à 10 % au lieu de 20 % sur le prix. L'acheteur doit être une personne morale (par exemple une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu). Communes des zones A bis, A et B1 notamment, programme répondant à une condition de mixité sociale. Loyer et ressources sous les plafonds intermédiaires. Un complément de TVA peut être dû si les conditions cessent avant 20 ans. | CGI, art. 279-0 bis A et 284 |
| Jeanbrun + LLI | Le logement acheté en LLI par une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés peut ouvrir droit à l'amortissement Jeanbrun, calculé sur le prix à TVA 10 %, si l'associé garde ses parts pendant toute la durée de location. | CGI, art. 31, I-1°-i et 279-0 bis A |
Plafonds de loyer intermédiaires 2026 (Pinel) : A bis 19,71 €, A 14,64 €, B1 11,80 €, B2 et C 10,26 € par m², multipliés par 0,7 + 19 / surface (au plus 1,2). Source : BOI-BAREME-000017 et BOI-IR-RICI-360-20-30. Plafonds de loyer social et très social : fixés commune par commune (arrêté du 6 janvier 2026).
Ce que le simulateur ne fait pas
- Il retient votre tranche marginale d'imposition : un déficit ou un revenu important peut vous faire changer de tranche.
- Il suppose que ce logement est votre seul bien loué (plafond de 15 000 € du micro-foncier, limite de 10 700 € du déficit).
- Il ne compte pas les intérêts pendant le chantier : la location commence à la livraison.
- La revente se fait au prix du logement à TVA 20 %, revalorisé chaque année, sans frais de vente.
- Pour le LLI, la créance de taxe foncière parfois accordée aux personnes morales (CGI, art. 220 Z septies) n'est pas comptée : son application à une société civile à l'impôt sur le revenu est à confirmer avec un conseiller fiscal.
- Ce n'est ni un conseil en investissement ni une offre de prêt. La doctrine fiscale sur le dispositif Jeanbrun n'est pas encore publiée au 13 octobre 2026.
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