1. La réservation
Vous choisissez un logement et signez un contrat de réservation avec le promoteur. Il précise la surface, le prix, la date de livraison prévue et la description du logement (notice descriptive et plans).
- Dépôt de garantie : 5 % du prix au maximum si l'acte de vente est signé dans l'année, 2 % si le délai est compris entre un et deux ans, rien au-delà. Il est versé sur un compte spécial à votre nom.
- Délai de rétractation : 10 jours à compter du lendemain de la première présentation du contrat par lettre recommandée, sans justification.
- Condition suspensive de prêt : si vous n'obtenez pas votre financement, le dépôt de garantie vous est restitué.
2. Le financement
Vous disposez en général de 45 à 60 jours pour obtenir votre offre de prêt. C'est le moment de faire valoir le PTZ, le prêt Action Logement et, le cas échéant, la TVA à 5,5 %. Pendant le chantier, vous ne remboursez que les intérêts des sommes débloquées (intérêts intercalaires), ou rien si vous optez pour un différé total.
3. L'acte de vente chez le notaire
Le notaire vous envoie le projet d'acte au moins un mois avant la signature. À la signature, vous devenez propriétaire du terrain et des constructions au fur et à mesure qu'elles s'élèvent, et vous réglez la part du prix correspondant à l'avancement du chantier.
4. Les appels de fonds pendant le chantier
Le prix est payé par étapes, dans la limite de plafonds fixés par la loi :
| Étape du chantier | Cumul maximal payé |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d'eau (toiture posée) | 70 % |
| Achèvement de l'immeuble | 95 % |
| Remise des clés | 100 % |
Le solde de 5 % peut être consigné si vous constatez des défauts de conformité à la livraison.
5. La livraison
Le promoteur vous convoque pour la remise des clés. Vous visitez le logement et notez sur le procès-verbal toutes les anomalies visibles : ce sont les réserves. Vous disposez ensuite d'un mois après la prise de possession pour signaler par lettre recommandée les défauts apparents que vous n'auriez pas vus le jour de la livraison.
Conseil : venez avec la notice descriptive, les plans, un mètre et une lampe. Testez les prises, les volets, l'eau chaude et les menuiseries.
6. Les garanties après la livraison
- Garantie financière d'achèvement : obligatoire, elle assure que le logement sera terminé même si le promoteur fait défaut.
- Garantie de parfait achèvement : 1 an, pour tous les désordres signalés.
- Garantie biennale : 2 ans, pour les équipements dissociables (robinetterie, volets, portes).
- Garantie décennale : 10 ans, pour les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent inhabitable.
- Assurance dommages-ouvrage : souscrite par le promoteur, elle permet d'être indemnisé rapidement sans attendre qu'un responsable soit désigné.
Et en cas de retard de livraison ?
Le contrat prévoit une date de livraison et des causes légitimes de report (intempéries, défaillance d'une entreprise). Hors de ces causes, des pénalités peuvent être dues si le contrat les prévoit. Pendant un retard, vous continuez à payer votre loyer : c'est un point à anticiper dans votre budget.